Claudia
El acceso a la vivienda a través de un alquiler se ha complicado en la Argentina y la reforma de la Ley de Alquileres sólo satisface a inquilinos, propietarios e inmobiliarios la rechazan.
Con la aprobación de la Cámara de Diputados la semana pasada y las modificaciones del oficialismo en el Senado, la reforma de la Ley de Alquileres ha sido promulgada por el Ejecutivo en tiempo récord. La nueva regulación ya entró en vigencia para los nuevos contratos de alquiler y dispone que queda prohibida la publicación de avisos en dólares para contratos de alquiler tradicionales.
Este cambio regulatorio apunta a proteger a los inquilinos pero no satisface a todos por igual. Mientras que los avisos en dólares seguirán siendo una opción válida para contratos temporarios, para los alquileres tradicionales se requiere utilizar la moneda local.
Iván Ginevra, actual presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, dijo que “la gente que hasta hoy publicaba en dólares no va ofrecer su propiedad en pesos, en todo caso sacará la propiedad del mercado. Esta reforma de la normativa sólo generará menos oferta y habrá más limitaciones de acceso a la vivienda para quien no cuenta con una vivienda propia”.
Cambio de escenario
Con la entrada en vigencia de la reforma de la Ley de Alquileres, las empresas del sector y las plataformas especializadas se ven obligadas a adaptarse a estos cambios significativos.
A partir de ahora, todas las nuevas publicaciones de alquileres con destino tradicional deberán realizarse exclusivamente en pesos. En cuanto a las publicaciones ya activas que están en dólares, se notificará a los usuarios acerca de las disposiciones de la reforma de la Ley de Alquileres, con la sugerencia de adecuar sus publicaciones si corresponde.
Desde Mercado Libre Inmuebles, confirmaron su intención de realizar ajustes en la plataforma para cumplir con la nueva regulación en alquileres habitacionales. Desde la plataforma, se enfatizó que, como intermediarios, no participan en la transacción ni pueden determinar el destino (habitacional o temporario) que cada usuario pretende dar a su inmueble, y por lo tanto, no pueden comentar sobre el futuro de los alquileres en dólares.
A pesar de la preocupación sobre la caída en la oferta en las últimas semanas, hasta el momento, la plataforma no ha observado cambios notables en las publicaciones. Destacan que es demasiado pronto para evaluar las modificaciones asociadas con la nueva ley.
Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, señaló que teóricamente ya no estaba permitido publicar en dólares antes de esta reforma, excepto para alquileres temporarios de hasta tres meses. Sin embargo, con la implementación del coeficiente Casa Propia, que actualizará en un nivel inferior al Índice de Contratos de Locación (ICL), se anticipa una mayor escasez en la oferta.
Actualmente, parece que el mercado se encuentra en un estado de espera hasta después de las elecciones del próximo domingo.
Gómez Picasso agregó que la reforma “no satisface a los propietarios, lo que podría profundizar la disminución de la oferta en el mercado”.
La mayoría de las publicaciones con ofertas en dólares se centraban en algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires como Puerto Madero, Palermo o Belgrano con cotizaciones que partían desde USD 650 mensuales, pero en su mayoría eran para acuerdos temporarios o turísticos. También en algunos barrios cerrados del Gran Buenos Aires, pero para casas con propuestas de dueño directo, sin intermediación inmobiliaria.
Y en algunas zonas de Córdoba, Salta, San Martín de los Andes, Mar del Plata, Rosario o Mendoza, entre otras grandes urbes del país, en donde los precios allí superaban los USD 500 mensuales y por acuerdos por más de un año, también sin intermediación inmobiliaria.
Autorregulación
Los expertos destacan que el mercado de alquileres tiene la capacidad de regularse por sí solo, basándose tanto en la oferta y la demanda como en las expectativas y los incentivos, elementos cruciales en cualquier economía.
Pablo Houghton, de Houghton Propiedades, explicó la importancia de fomentar la oferta y garantizar que las expectativas sean favorables para incentivar un mayor flujo en el mercado.
“La Ley de Alquileres promulgada en junio de 2020, en cambio, ha tenido un efecto contrario. Su implementación generó incertidumbre y resultó en una disminución significativa en la oferta de propiedades en alquiler. Esto se debe a que las medidas se centraron únicamente en los inquilinos, como la parte demandante, sin tener en cuenta a los propietarios, que representan la oferta. En consecuencia, estas decisiones han tenido un fuerte impacto negativo al no comprender la dinámica del segmento”, dijo.
En los últimos 40 meses, esta regulación ha impulsado el crecimiento de la oferta en dólares. A diferencia de los alquileres tradicionales en pesos, donde hay menos de 400 departamentos disponibles en CABA, en acuerdos temporarios en dólares se cuentan más de 17.000 propiedades. Esto refleja una clara disparidad en el mercado.
